> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://www.5news.com.hk/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # 韓國租屋要幾十萬港幣？「全租房」制度解構　押金風險與詐騙問題愈演愈烈 - URL: https://www.5news.com.hk/korea-jeonse-rent-system-risk-hong-kong-comparison/ - Published: 2026-05-15T07:31:08.000Z - Updated: 2026-05-15T07:31:07.000Z - Description: 香港租屋普遍係「兩按一上」，但韓國流行嘅「全租房」制度，租客需要一次過支付相當於樓價七至八成嘅押金，動輒幾十萬甚至過百萬港幣。呢種制度原本提供免月租選項，但近年詐騙案件頻生。根據《The Korea Times》報道，截至2025年已有超過3萬人受害，當中以年輕人為主，制度風險逐步浮現。 - Author: 5News編輯部 - Tags: 社區關注, 全部 香港租屋模式相對簡單，多數係「兩個月按金＋一個月上期」，再配合一年生約、一年死約安排。不過喺韓國，租屋制度存在明顯差異，其中最具代表性嘅「全租房」（Jeonse，전세），要求租客一次過支付巨額押金，金額可以高達樓價七至八成。 近年，呢種制度因為涉及大額資金，加上詐騙案件增加而引起關注。根據《The Korea Times》引述官方數據，截至2025年已有超過32,000人被確認為相關詐騙受害者，而實際數字可能更高。 ## 韓國「全租房」制度係乜？ ### **一次過畀幾十萬港幣押金** 「全租房」係韓國特有嘅租屋制度係韓國特有租屋模式，租客唔需要每月交租，但需要喺簽約時支付一筆大額押金（Key Money），通常相當於樓價70%至80%。 以常見案例計算： - 押金約1億至2億韓圜 - 約等於港幣55萬至110萬以上 對比香港： - 香港：按金一般為2個月租金 - 韓國：押金接近物業價值 呢種安排令租客可以「免租居住」，但同時需要承擔較高資金風險。 ![韓國「全租房」制度下，租客需一次過支付相當於樓價約五至八成嘅押金](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/1.1.png.webp) 韓國「全租房」制度下，租客需一次過支付相當於樓價約五至八成嘅押金 ![租期內毋須交租，只需負擔管理費；期滿後由房東全數退還。](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/1.2.png.webp) 租期內毋須交租，只需負擔管理費；期滿後由房東全數退還。 ### **房東點運用押金？** 喺全租房制度下： - 房東可以運用押金作投資或存款 - 租期一般為兩年 - 合約期滿需全數退還押金 制度成立前提係資金可以順利回流，一旦出現問題，風險會直接轉嫁到租客身上。 ![制度原意係讓房東運用資金、租客免租居住，但一旦樓價下跌或房東資金出現問題，押金未必可以順利收回。](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/1.3.png.webp) 制度原意係讓房東運用資金、租客免租居住，但一旦樓價下跌或房東資金出現問題，押金未必可以順利收回。 ## 點解風險會咁高？ 全租房最大特點，同時亦係最大風險來源： - 押金無全面保證機制 - 回收能力取決於房東財務狀況 《The Korea Times》指出，一旦房東未能退還押金，租客可能損失大部分資產，特別係當押金涉及貸款資金時，財務壓力會進一步放大。 ## 全租房詐騙點運作？ **常見三大手法** ### **1️⃣ 高估樓價收取押金** 不良房東或房仲利用資訊差距： - 收取高於實際樓價嘅押金 - 吸引租客簽約 ### **2️⃣ 「零成本買樓」** 根據《The Korea Times》分析，其中一種常見模式係： - 房東利用租客押金作為購房資金 - 自身資本投入極低 呢種「以租養樓」甚至「零成本置業」模式，一旦市場轉差，就會出現資金斷裂。 ### **3️⃣ 法拍與破產風險** 當房東負債過高或樓價下跌： - 物業可能被拍賣 - 押金清償順位低 - 租客難以取回資金 呢類情況喺近年個案中並不少見。 ## 問題規模有幾大？ ### **全國情況** 《The Korea Times》引述韓國政府數據： - 約32,185人被確認為受害者 - 實際數字可能更高 ### **年齡分布** - 約75%受害者為20至30歲 ### **押金規模** - 最常見為1億至2億韓圜 - 約港幣55萬至110萬 反映風險主要集中喺年輕租客群。 ![KBS 1TV《追蹤60分鐘》青年企劃《失靈的上升階梯》兩部曲之一〈尋找90年代出生世代的家〉節目畫面](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/2.--------------------------------------------------------------------------.jpg.webp) KBS 1TV《追蹤60分鐘》青年企劃《失靈的上升階梯》兩部曲之一〈尋找90年代出生世代的家〉節目畫面 ## 個案：租屋變負債 有受害者指出，押金來自個人儲蓄同貸款，一旦無法收回，不單止失去資產，仲需要繼續承擔債務。 《The Korea Times》報道提到，有租客發現單位被拍賣後，為避免失去住所，被迫參與競投並購入原本租住物業，財務壓力進一步加重。 亦有個案涉及家庭多年積蓄，一旦損失，影響整個家庭經濟狀況。 ### **點解年輕人成為重災區？** **三個主要原因** ### **✔ 高度依賴貸款** 多數租客需要結合貸款同儲蓄支付押金，一旦出事，會同時面對資產損失同負債壓力。 ### **✔ 資訊不對稱** 租客難以掌握： - 物業實際估值 - 抵押及負債情況 容易依賴房仲說法作決定。 ### **✔ 物業類型風險較高** 不少案件涉及： - 多戶住宅 - 低層公寓 呢類物業透明度相對較低。 ![全租房詐騙持續擴大，已累計過萬名租客受害，不少人一夜之間背負巨額債務，其中以年輕族群受影響最為明顯](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/3.png.webp) 全租房詐騙持續擴大，已累計過萬名租客受害，不少人一夜之間背負巨額債務，其中以年輕族群受影響最為明顯 ## 政策點解會出現漏洞？ 韓國政府原意係： - 透過低息貸款協助租客 但實際效果包括： - 押金被推高 - 市場槓桿增加 - 監管未能同步加強 結果令制度更容易被利用。 ## 同香港租屋制度比較 ### **香港** - 按金：2個月租金 - 風險：主要集中於按金爭議 - 金額相對可控 ### **韓國全租房** - 押金：可達數十萬至過百萬港幣 - 風險：涉及資產級別損失 - 與樓市及金融市場高度相關 👉 分別在於：香港屬短期租務風險，韓國則涉及資本運作風險。 ![首爾蘆原區一間地產舖外張貼嘅樓盤買賣告示](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/4.-------------------------------------------------------------5----------------.jpg.webp) 首爾蘆原區一間地產舖外張貼嘅樓盤買賣告示 ## 趨勢：全租房正逐步轉變 近年數據顯示： - 全租房合約數量下降 - 市場逐步轉向月租 原因包括： - 貸款政策收緊 - 詐騙影響市場信心 - 租客風險意識提高 ![](https://storage.ghost.io/c/3a/55/3a558e15-07f0-4658-8806-c5a29d8cc457/content/images/2026/05/5.Risky-system--housing-scams-leave-many-young-tenants-financially-ruined.jpg.webp) 首爾龍山區舉行記者會，有市民抗議全租房詐騙問題，要求政府加強應對措施 ## 總結 韓國「全租房」制度提供免月租選項，但同時涉及大額押金同金融風險。從近年情況可見，當市場環境轉變或監管不足，制度容易出現漏洞。 《The Korea Times》報道反映，相關問題已影響數萬名租客，當中以年輕人為主。對比香港較為簡單嘅租屋安排，韓國模式涉及更高資金門檻同風險水平。對租客而言，理解制度運作同潛在風險，係作出選擇前重要一步。