居屋2025｜宏福苑特設銷售計劃價單全拆解：中籤者揀樓財力部署＋單位面積實戰攻略

宏福苑特設銷售計劃價單曝光｜中籤者揀樓實戰部署

房委會於2026年7月27日印製「宏福苑業主－特設銷售計劃」價單（價單編號：1），涵蓋八個發展項目共3,547個出售單位，包括一個綠表置居計劃項目（盛緻苑）及七個居者有其屋計劃項目。呢份價單唔單止係宏福苑業主嘅選樓參考，對於居屋2025中籤者嚟講，入面嘅定價結構、面積分佈同呎價水平，同樣具有極高參考價值。以下就根據價單實際數據，為大家整理揀樓前必須做好嘅財力規劃同單位選擇策略。

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選樓次序及選樓時間

「特設銷售計劃」的選樓先後次序，將按政府接獲業主簽署「接受收購建議信件」的日期分批而定。第一批截止日期為2026年6月30日，第二批截止日期為 2026年8月31日。同一批次內的申請者則依據攪珠結果排列選樓次序。

• 預計攪珠日期：2026年9月（確實日期有待公布）
• 預計開始選購單位日期：2026年9月（確實日期有待公布）
• 宏福苑業主 - 特設銷售計劃《出售單位價單》

一、價單涵蓋屋苑及單位數量一覽

根據價單，今期特設銷售計劃涉及以下屋苑：

綠表置居計劃（610個單位）：

• 盛緻苑（沐和街8號）：610個單位，整個發展項目共1,870個住宅單位

居者有其屋計劃（3,547個單位）：

• 匯熙苑（匯東街12號）：140個單位，整個發展共1,467個住宅單位
• 裕豐苑（朗風街18號）：140個單位，整個發展共2,018個住宅單位
• 朗風苑（錦義路1號）：140個單位，整個發展共960個住宅單位
• 啟陽苑（宏照道3號）：750個單位，整個發展共627個住宅單位
• 影輝苑（影業路16號）：220個單位，整個發展共1,628個住宅單位
• 欣雅苑（頌雅路7號）：920個單位，整個發展共920個住宅單位
• 曉雅苑（頌雅路9號）：627個單位，整個發展共627個住宅單位

值得留意嘅係，價單所列均為「出售單位」，唔一定等於整個屋苑全部單位。房委會保留絕對權利於售樓期間任何時間撤回出售任何單位，所以中籤者要做好心理準備，心儀單位未必一定喺最終推售名單入面。

二、財力規劃：首期、月供點樣計？

入場價同最高價對照

根據價單數據，各屋苑實際售價範圍如下：

首期及月供估算

居屋按揭最高可做九成（白表）或九成半（綠表），還款期最長30年。以目前參與銀行最優惠貸款利率減半厘（即約5.375厘）計算，以下係幾個典型價位嘅月供參考：

以九成按揭、30年期、利率5.375厘估算：

• 樓價200萬：首期約20萬，月供約11,200元
• 樓價250萬：首期約25萬，月供約14,000元
• 樓價300萬：首期約30萬，月供約16,800元
• 樓價350萬：首期約35萬，月供約19,600元
• 樓價400萬：首期約40萬，月供約22,400元
• 樓價480萬（啟陽苑頂級單位）：首期約48萬，月供約26,900元

實際建議

• 家庭月入建議為月供嘅三倍或以上，即月供16,800元嘅話，家庭月入最好有5萬以上
• 除首期外，仲要預留印花稅、律師費、管理費按金等雜費，一般額外預留5至8萬元
• 如果係綠表申請者，首期只需5%，但要注意綠置居同居屋嘅按揭安排略有唔同

特別留意：欣雅苑同曉雅苑冇細單位

價單顯示，欣雅苑同曉雅苑所有單位面積都係448呎至489呎，冇280至300呎嘅細單位。即係話，呢兩個屋苑嘅入場門檻天然較高（最少273萬起），但好處係唔使擔心揀到「納米單位」。對於有一定財力、想要兩房或三房空間嘅家庭，呢兩個屋苑反而提供咗一個「冇細單位稀釋」嘅選擇。

三、單位面積結構分析：邊個屋苑適合你？

細單位（約280至300呎）

幾乎所有屋苑都有提供，適合一人或二人家庭。呎價方面：

• 裕豐苑最平：約5,365至5,877元/呎
• 啟陽苑最貴：約8,417至9,633元/呎

同樣係280呎單位，裕豐苑可能151萬就买到，但啟陽苑就要221萬起。差距接近70萬，主要反映地段同交通配套差異。

中型單位（約375至400呎）

適合二人至三人家庭，係今期供應主力：

• 盛緻苑：380至396呎，售價約246萬至299萬
• 匯熙苑：375至389呎，售價約254萬至295萬
• 裕豐苑：376至392呎，售價約226萬至269萬
• 影輝苑：377至391呎，售價約243萬至299萬

大單位（約440至470呎）

適合三人至四人家庭：

• 朗風苑：492至507呎，售價約292萬至338萬
• 影輝苑：447至560呎，售價約297萬至423萬
• 啟陽苑：468至490呎，售價約392萬至480萬

超大單位（480呎以上）

今期只有影輝苑提供520至560呎單位，售價約376萬至423萬，呎價約6,708至7,551元。如果家庭人口較多，或者想預留空間俾未來成員，影輝苑係唯一選擇。

四、按籤號位置嘅揀樓策略

前段籤號（首20%）

基本上任何屋苑、任何面積都可以自由選擇。呢個時候嘅策略重點唔係「揀唔揀到」，而係「揀邊個最啱自己」。建議：

• 優先鎖定心儀屋苑嘅中高層大單位
• 留意景觀方向，避免日後被遮擋
• 啟陽苑高層向南單位可望體育園方向，但要注意日後發展

中段籤號（20%至60%）

選擇開始收窄，需要取捨。根據價單數據，呢個階段通常仲可以揀到：

• 各屋苑嘅中層中型單位（375至400呎）
• 部分屋苑嘅低層大單位
• 裕豐苑、朗風苑因為推售單位較少（各140個），中段籤號可能已經要面對較少選擇

呢個階段嘅關鍵決定：

• 要面積定要地段？（例如：啟陽苑細單位 vs 裕豐苑大單位）
• 要樓層定要景觀？
• 會唔會接受低層但面積較大嘅單位？

後段籤號（60%以後）

現實情況通常只剩：

• 細單位（280至300呎）
• 低層或向內園單位
• 個別屋苑嘅剩餘單位

根據價單，後段籤號最可能見到嘅選擇：

• 裕豐苑282呎單位（約151至180萬）
• 影輝苑283至287呎單位（約170至214萬）
• 盛緻苑280呎單位（約171至209萬）
• 匯熙苑281至286呎單位（約180至211萬）

如果後段籤號先至揀樓，建議提前做好心理準備，設定自己嘅「底線」：最細可接受面積係幾多、最低可接受樓層係幾樓、會唔會接受向內園或景觀受遮擋。

五、揀樓當日實用提醒

時間安排：

• 必須於獲安排嘅選樓時段前15分鐘到達居屋銷售小組登記
• 遲到會被視作放棄選樓資格，次序由後補者顶上

文件準備：

• 居屋買家：攜同港幣151,000元銀行本票（抬頭「香港房屋委員會」），或以轉數快繳付不少於售價一成嘅定金
• 綠置居買家：攜同港幣85,000元銀行本票，或以轉數快繳付不少於售價5%嘅定金
• 如本票金額不足，餘額須即時以銀行本票、個人支票或轉數快補足，唔收現金或公司支票

按揭預批：

• 建議揀樓前已經向參與銀行做按揭預批評估
• 房委會指定按揭還款期最長30年，利率最高為最優惠貸款利率減半厘
• 如向非參與銀行申請按揭，須事先獲得房屋署署長批准，並繳付行政費

撤銷買賣代價：

• 如簽署買賣協議後要求撤銷，房委會有權保留售價5%作為代價
• 另須支付所有相關法律費用、印花稅及註冊費
• 所以揀樓當日一定要諗清楚，一經選定唔可以更改

六、總結：價單數據反映嘅三個現實

第一，地段溢價明顯。同樣係280呎單位，啟陽苑比裕豐苑貴接近70萬，反映啟德港鐵站旁嘅地段價值。準買家要衡量呢筆差價係咪值得用每日通勤時間去換。

第二，面積結構決定揀樓難度。欣雅苑同曉雅苑全部係448呎以上大單位，冇細單位「稀釋」選擇，但入場價亦相應較高。相反，匯熙苑、裕豐苑有較多細單位，後段籤號仍然有選擇，但面積就要妥協。

第三，推售數量影響競爭。裕豐苑同朗風苑今期特設銷售只推140個單位，相比匯熙苑960個、影輝苑920個，選擇明顯較少。如果心儀呢兩個屋苑，籤號唔太靠前嘅話，要有心理準備可能揀唔到。

居屋揀樓從來唔係「揀最貴最好」，而係喺自己財力、家庭需要同現實選擇之間搵到一個平衡點。希望以上價單分析可以幫到各位中籤者，喺選樓日前做好功課，入到選樓室嗰陣清清楚楚知道自己要乜、可以接受乜。