置業|H按P按點揀 一文睇清
新手做按揭驚加息？但依家H按息口低啲，究竟點楝H按定P按好？乜嘢係H？乜嘢係P？揀錯咗，分分鐘俾多幾十萬。
以為買樓最煩係儲首期？唔係囉。真正考你智慧嘅，係「揀H定揀P」！
一邊係傳統穩陣老派P按，另一邊係近年興起嘅H按，低息誘惑之下，條數點計先至至醒？如果你都係首次置業，心中滿滿問號，咁就唔好錯過呢篇實用貼士，等你供樓路上行得更穩陣又慳得精明！💡🏠尤其係而家息口波動咁大，揀錯咗真係會影響供樓壓力。
認識H按&P按
簡單講，H按（銀行同業拆息按揭）同P按（最優惠利率按揭）係計息嘅基準唔同。
H按（HIBOR-based）
香港銀行同業拆息(HIBOR)係指香港銀行之間借貸嘅息率，有不同檔期，由隔夜到12個月不同息率。H按以香港銀行同業拆息(HIBOR)為基礎，但礙於部分HIBOR時刻更新，銀行通常使用與供款期接近嘅1個月HIBOR作為按揭息率基礎，加上銀行按市況嘅溢價息率(例如：H+1.3%)。又為免HIBOR過於浮動影響供款。銀行會設定「封頂利率」，保障即使拆息大幅急升，供款利率唔會高過封頂利率。
- 優點：息口低時供款平，透明度高
- 缺點：波動大，拆息升得快時供款壓力會急升
- 適合：短期內唔預計加息，或者你打算幾年後轉按
P按（Prime Rate-based）
最優惠利率(Prime Rate)原本係指銀行提供俾最優質客戶嘅貸款利率。以往由銀行公會議息後統一發出。後來因應《競爭條例》生效，改為銀行各自訂定。而家普遍跟隨三大發鈔銀行。P按以最優惠利率(Prime Rate)為基礎，再減銀行按市況嘅折扣息率，總而言之，通常係P減某個百分比(例如： P–2.5%)。
- 優點：利率較穩定，供款易預算
- 缺點：低息環境下，實際利率可能高過 H按
- 適合：想供款穩定、唔想冒太大風險嘅人
點樣揀？
如果H按封頂位同P按實際利率差唔多，H按就有「進可攻、退可守」嘅優勢：拆息低時慳息，高時又唔會貴過P按太多。
唔係好明? 簡單拆解一下依家大約實際供款利率：
H按(例如H+1.3%)
- 目前1個月HIBOR大約係 3.6% 左右，加埋1.3%，即係實際利率約 4.9%。
- 銀行「封頂位」，例如 P-1.75%，如果該行P係5.25%，咁封頂就係 3.5%。
- 因為4.9%高過封頂，所以實際供款利率會係3.5%。
P按(例如P-2%)
• 如果銀行P係5.25%，減2%，即係實際利率係3.25%。
呢個情況：依家大部分銀行 H 按都 hit 到封頂位，所以實際供款利率P按會抵啲。
各大銀行H按/P按比較(2025年6月)
1個月HIBOR = 3.6%，以下係依家主流銀行嘅 H 按同 P 按實際供款利率比較表：
| 銀行 | 最優惠利率(P) | P按實際利率(P-2%) | H按利率(H+1.3%) | H按封頂(P-1.75%) | H按實際利率 | 邊個較抵？ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 滙豐 | 5.25% | 3.25% | 4.90% | 3.50% | 3.50% | P |
| 恆生 | 5.25% | 3.25% | 4.90% | 3.50% | 3.50% | P |
| 中銀 | 5.25% | 3.25% | 4.90% | 3.50% | 3.50% | P |
| 星展 | 5.50% | 3.50% | 4.90% | 3.75% | 3.75% | P |
| 東亞 | 5.50% | 3.50% | 4.90% | 3.75% | 3.75% | P |
| 富邦 | 5.63% | 3.63% | 4.90% | 3.88% | 3.88% | P |
| 華僑 | 5.75% | 3.75% | 4.90% | 4.00% | 4.00% | P |
假設HIBOR下跌計算
未來1個月HIBOR由現時約3.6%跌到1.3%，睇下H按變得幾抵：
| 銀行 | 最優惠利率(P) | P按實際利率(P-2%) | H按利率(H+1.3%) | H按封頂(P-1.75%) | H按實際利率 | 邊個較抵？ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.25% | 3.25% | 2.60% | 3.50% | 2.60% | H |
| 恆生銀行 | 5.25% | 3.25% | 2.60% | 3.50% | 2.60% | H |
| 中銀香港 | 5.25% | 3.25% | 2.60% | 3.50% | 2.60% | H |
| 星展銀行 | 5.50% | 3.50% | 2.60% | 3.75% | 2.60% | H |
| 東亞銀行 | 5.50% | 3.50% | 2.60% | 3.75% | 2.60% | H |
| 富邦銀行 | 5.63% | 3.63% | 2.60% | 3.88% | 2.60% | H |
| 華僑銀行 | 5.75% | 3.75% | 2.60% | 4.00% | 2.60% | H |
模擬前提：
• 假設HIBOR跌至1.3%，H按利率 = 1.3% + 1.3% = 2.6%• 因為2.6%低過封頂位，所以H按唔再受限於封頂，真正享受到低息優勢
結論：如果HIBOR真係跌到1.3%，H按會全面勝出，供款明顯較平。