居屋2025|8,316 個新單位點揀？售價、面積、樓花期逐項拆解懶人包（準買家版）

居屋2025 對準買家嚟講，實際「新」喺邊？

表面睇，居屋2025 仍然係「七折出售、抽籤揀樓」，但如果由準買家角度睇，今期其實有三個明顯轉向：

1️⃣ 單位「面積取向」開始向家庭傾斜

• 大單位（約 440 呎以上）比例提升至 約 25%
• 最大單位面積首次升至 約 560 呎
• 個別屋苑（如朗風苑）三房比例接近四成

👉 對於唔想短期內再換樓嘅家庭，呢一點比地段更關鍵。 

2️⃣ 樓花期差距拉闊

• 最快：2027 年中後可收樓
• 最慢：要等到 2028 年底

👉 如果你而家正租樓，或者同父母同住，等樓時間會直接影響生活安排。

3️⃣ 制度層面向「年輕白表」傾斜

• 綠白表比例調整為 50：50
• 40 歲以下白表青年家庭／一人，有 額外抽籤號碼

👉 白表年輕申請者，中籤機會理論上比以往高。 

居屋2025 五苑快速對照表（入場價／樓花期／大單位比例｜準買家向）

對準買家而言，揀居屋第一步唔係睇「邊個最熱門」，而係先搞清楚五個屋苑之間最根本嘅結構差異。以下以三個最影響實際生活嘅指標作快速對照：入場價、樓花期、大單位比例。

* 大單位一般指實用面積約 41 平方米（約 440 呎）或以上。

👉 快速解讀：想快收樓揀匯熙苑；想提高揀樓成功率揀裕豐苑；想長住要空間揀朗風苑；重視市區交通揀啟陽苑；想搏最大面積可考慮影輝苑。 

居屋2025 定價拆解：平唔平，唔只睇入場價

居屋2025 整體售價介乎 150 萬至 480 萬元，表面差距好大，但準買家實際要睇三樣嘢：

🔹 1）入場價 ≠ 最後負擔

• 150 萬單位，多數係 細單位＋新界
• 市區（啟德）入場門檻明顯高，但交通成本低

👉 如果你每日返工過海／入市區，通勤時間其實都係「隱形成本」。

🔹 2）最貴單位，供唔供得起？

以啟陽苑最貴單位（約 480 萬）為例：

• 白表：首期約 48 萬，月供約 18,800 元
• 綠表：首期只需約 24 萬

👉 對有穩定雙職收入家庭，其實唔算「離地」，但壓力明顯高過其他屋苑。

🔹 3）平均售價 ≠ 你實際揀到嗰個

抽籤排序靠後，通常只剩：

• 細單位
• 低層
• 景觀較受限制單位

👉 所以單位結構比「平均售價」更重要。

居屋2025 抽籤及揀樓心理預期（準買家必先諗清）

即使揀樓前做足功課，準買家仍然要面對一個現實問題：唔係你想揀邊個屋苑，而係你「排到幾前」。

居屋抽籤屬隨機性質，實際揀樓時，唔同排序會出現明顯差異：

• 前段籤號：有較大機會揀到
– 中高層
– 景觀較佳
– 大單位或角位

• 中段籤號：多數仍有選擇，但需要取捨
– 面積 vs 樓層
– 景觀 vs 價錢

• 後段籤號：現實情況通常只剩
– 細單位
– 低層
– 受遮擋或向內園單位

👉 換句話說揀居屋嘅真正策略，唔係「揀最鍾意嗰個屋苑」，而係：如果只剩下「次一級選擇」，你仲唔接受得到？

準買家喺填表前，最好已經為自己設定一條「心理底線」：
• 最細可接受面積
• 最低可接受樓層
• 是否接受日後景觀改變

一旦揀樓當日先開始掙扎，反而容易做錯決定。

居屋2025 五個屋苑點揀？

啟德｜啟陽苑

定位：地段最強，但要接受面積取捨

點解咁多人關注？

• 港鐵宋皇臺站出口對面
• 新發展區，生活配套逐步成形

實際要注意：

• 小型單位佔 37%
• 大單位只佔 20%
• 景觀唔係全面開揚，主要集中望體育園方向

👉 適合邊類人？

• 工作地點偏市區
• 對交通便利性要求高
• 家庭人數較少，或已有清晰供款能力

東涌｜裕豐苑

定位：供應最多、選擇最多，但景觀要揀

• 全期最多：2,018 個單位
• 中型單位為主，結構平均

現實因素：

• 前方 106 區日後起樓
• 低層海景未必長期存在

👉 適合邊類人？

• 希望提高揀樓成功率
• 對樓層、景觀有心理準備
• 想控制入場成本的家庭

顯示裕豐苑位於東涌新市鎮西面，鄰近機場及港珠澳大橋連接路，前方為東涌 106 區未來住宅發展用地。資料來源：房屋委員會。

屏山｜朗風苑

定位：空間最實際，但位置要接受

• 大單位比例 38%（五苑最高）
• 最大約 507 呎
• 呎價相對低

但要留意：

• 新界西，通勤時間較長
• 周邊仍屬發展中

👉 適合邊類人？

• 有小朋友／打算長住
• 想「一次上車唔換樓」
• 接受較長交通時間換取空間

顯示朗風苑位於元朗屏山一帶，屬橫洲發展區範圍，周邊未來將有多項公營及私營住宅供應，整體仍處於發展階段。資料來源：房屋委員會。

錦田｜匯熙苑

定位：最快入伙，但面積較保守

• 樓花期最短
• 大單位只佔 15%

👉 適合邊類人？

• 急住上樓
• 家庭人數少
• 想減少租樓過渡期

顯示匯熙苑位於錦上路站附近，是錦田首個居屋項目，屬今期樓花期最短屋苑之一，周邊仍以低密度發展為主。資料來源：房屋委員會。

將軍澳｜影輝苑

定位：面積上限最高，但要等

• 最大單位約 560 呎
• 樓花期最長

👉 適合邊類人？

• 不急入住
• 重視空間彈性
• 願意賭區內長線發展

顯示影輝苑位於將軍澳影業路一帶，距離坑口港鐵站有一定步行距離，對面地段正規劃為電影相關產業發展。資料來源：房屋委員會。

居屋2025 準買家三步揀樓思路（實戰決策版）

第一步：先定「最細可接受面積」

問自己：

五年後，加多個人，夠唔夠住？

如果答案係「可能唔夠」，就要優先睇大單位比例。

第二步：再睇生活成本，而唔只樓價

包括：

• 每日通勤時間
• 交通費
• 附近商場、學校、醫療

第三步：最後先睇樓花期

只要供款負擔可控，住得耐 > 早一年收樓。

總結：居屋2025 其實係一條「取捨題」

居屋2025 並唔係比你揀「最平」或「最靚」，而係逼你回答三個問題：

1. 我係咪想長住？
2. 我最唔肯犧牲嘅係地段、空間定時間？
3. 如果只中後段籤，我仲接唔接受？

諗清楚呢三點，比追逐「居屋王」更實際。

香港政府文件：

1. 居屋2025-推售新單位
2. 居屋2025-推售新單位位置示意圖