韓國租屋要幾十萬港幣？「全租房」制度解構　押金風險與詐騙問題愈演愈烈

香港租屋模式相對簡單，多數係「兩個月按金＋一個月上期」，再配合一年生約、一年死約安排。不過喺韓國，租屋制度存在明顯差異，其中最具代表性嘅「全租房」（Jeonse，전세），要求租客一次過支付巨額押金，金額可以高達樓價七至八成。

近年，呢種制度因為涉及大額資金，加上詐騙案件增加而引起關注。根據《The Korea Times》引述官方數據，截至2025年已有超過32,000人被確認為相關詐騙受害者，而實際數字可能更高。

韓國「全租房」制度係乜？

一次過畀幾十萬港幣押金

「全租房」係韓國特有嘅租屋制度係韓國特有租屋模式，租客唔需要每月交租，但需要喺簽約時支付一筆大額押金（Key Money），通常相當於樓價70%至80%。

以常見案例計算：

• 押金約1億至2億韓圜
• 約等於港幣55萬至110萬以上

對比香港：

• 香港：按金一般為2個月租金
• 韓國：押金接近物業價值

呢種安排令租客可以「免租居住」，但同時需要承擔較高資金風險。

房東點運用押金？

喺全租房制度下：

• 房東可以運用押金作投資或存款
• 租期一般為兩年
• 合約期滿需全數退還押金

制度成立前提係資金可以順利回流，一旦出現問題，風險會直接轉嫁到租客身上。

點解風險會咁高？

全租房最大特點，同時亦係最大風險來源：

• 押金無全面保證機制
• 回收能力取決於房東財務狀況

《The Korea Times》指出，一旦房東未能退還押金，租客可能損失大部分資產，特別係當押金涉及貸款資金時，財務壓力會進一步放大。

全租房詐騙點運作？

常見三大手法

1️⃣ 高估樓價收取押金

不良房東或房仲利用資訊差距：

• 收取高於實際樓價嘅押金
• 吸引租客簽約

2️⃣ 「零成本買樓」

根據《The Korea Times》分析，其中一種常見模式係：

• 房東利用租客押金作為購房資金
• 自身資本投入極低

呢種「以租養樓」甚至「零成本置業」模式，一旦市場轉差，就會出現資金斷裂。

3️⃣ 法拍與破產風險

當房東負債過高或樓價下跌：

• 物業可能被拍賣
• 押金清償順位低
• 租客難以取回資金

呢類情況喺近年個案中並不少見。

問題規模有幾大？

全國情況

《The Korea Times》引述韓國政府數據：

• 約32,185人被確認為受害者
• 實際數字可能更高

年齡分布

• 約75%受害者為20至30歲

押金規模

• 最常見為1億至2億韓圜
• 約港幣55萬至110萬

反映風險主要集中喺年輕租客群。

個案：租屋變負債

有受害者指出，押金來自個人儲蓄同貸款，一旦無法收回，不單止失去資產，仲需要繼續承擔債務。

《The Korea Times》報道提到，有租客發現單位被拍賣後，為避免失去住所，被迫參與競投並購入原本租住物業，財務壓力進一步加重。

亦有個案涉及家庭多年積蓄，一旦損失，影響整個家庭經濟狀況。

點解年輕人成為重災區？

三個主要原因

✔ 高度依賴貸款

多數租客需要結合貸款同儲蓄支付押金，一旦出事，會同時面對資產損失同負債壓力。

✔ 資訊不對稱

租客難以掌握：

• 物業實際估值
• 抵押及負債情況

容易依賴房仲說法作決定。

✔ 物業類型風險較高

不少案件涉及：

• 多戶住宅
• 低層公寓

呢類物業透明度相對較低。

政策點解會出現漏洞？

韓國政府原意係：

• 透過低息貸款協助租客

但實際效果包括：

• 押金被推高
• 市場槓桿增加
• 監管未能同步加強

結果令制度更容易被利用。

同香港租屋制度比較

香港

• 按金：2個月租金
• 風險：主要集中於按金爭議
• 金額相對可控

韓國全租房

• 押金：可達數十萬至過百萬港幣
• 風險：涉及資產級別損失
• 與樓市及金融市場高度相關

👉 分別在於：香港屬短期租務風險，韓國則涉及資本運作風險。

趨勢：全租房正逐步轉變

近年數據顯示：

• 全租房合約數量下降
• 市場逐步轉向月租

原因包括：

• 貸款政策收緊
• 詐騙影響市場信心
• 租客風險意識提高

總結

韓國「全租房」制度提供免月租選項，但同時涉及大額押金同金融風險。從近年情況可見，當市場環境轉變或監管不足，制度容易出現漏洞。

《The Korea Times》報道反映，相關問題已影響數萬名租客，當中以年輕人為主。對比香港較為簡單嘅租屋安排，韓國模式涉及更高資金門檻同風險水平。對租客而言，理解制度運作同潛在風險，係作出選擇前重要一步。